Рынок недвижимости Узбекистана развивается семимильными шагами: появляются новые проекты, растет спрос и цены на недвижимость. Однако на рынке, как в и строительной отрасли, есть ряд проблем, решение которых может существенно ускорить это развитие. Есть ли способ их решить быстро? Мы поговорили об этом с руководителями строительных и риэлторских компаний.
Строительная отрасль — драйвер экономического роста
— Ситуацию в Узбекистане с приходом к власти нового президента называют словом «оттепель». Можно ли назвать так же ситуацию в строительной отрасли?
— С приходом нового президента многое изменилось. Глава государства во время своего первого президентского срока провозгласил строительную отрасль «локомотивом экономики», а рост жилья «драйвером экономического роста». Этому способствовало немало факторов: и растущая численность населения, приблизившаяся к 36 млн., и увеличивающееся число застройщиков, и развитие проекта “Новый Узбекистан”с комплексной застройкой территорий. Как результат, мы видим развитие программ субсидирования жилья, появление ипотеки и поддержку государства в вопросе обеспечения людей жильем, — рассказал директор по продажам компании «NAMUNA Development» Сергей Цацкин. — Согласно официальным данным, за последние пять лет в Узбекистане построено более трехсот тысяч жилых домов, когда в 2000-2014 годах всего 86 тысяч домов. При этом, почти четверть из них возведена в Ташкенте.
Однако, есть ряд вопросов, которые еще предстоит решить. Строительный бум, с одной стороны, способствует обеспечению запросов тысяч людей на жилье, подстегивает производство строительных материалов, создает рабочие места, с другой, — увеличивает нагрузку на существующие коммуникации и городские сети.
Есть ряд проблем, мешающих отрасли полноценно развиваться. В первую очередь, это рост цен на земельные участки, разработка нормативной базы и разрешительной документации, недостаток квалифицированных кадров, ведущих к задержкам сдачи готовых объектов. Полноценная цифровая трансформация строительной индустрии поможет решить многие из этих проблем, сделать рынок более прозрачным и предсказуемым, безопасным и защищенным для всех участников.
Важно понимать, что это процесс не быстрый, — он во многом зависит от системной работы властей страны и лидеров строительной индустрии.
— Как скоро, на ваш взгляд, рынок недвижимости Узбекистана выйдет на мировую арену?
— Можно сказать, что рынок недвижимости Узбекистана все больше открывается миру. Привлекательная маржинальность инвестиций, сравнительно невысокий чек на входе (по сравнению с мировым рынком) и умеренная конкуренция привлекает все больше иностранных игроков рынка. Уже сейчас ощутимо растет число девелоперов и застройщиков с иностранным участием — они реализуют сложные архитектурные проекты, привносят международный опыт и компетенции. В Ташкенте наиболее заметны турецкие, казахстанские, китайские и таджикистанские игроки рынка, однако есть и компании с европейскими корнями.
Такому интересу к строительной отрасли поспособствовали и нововведения на законодательном уровне. Например, снятие ограничений на строительство жилых домов выше 9 этажей. Это кардинальным образом отразилось на облике узбекистанских городов, инфраструктуре и образе жизни в новых локациях. Самый яркий пример – проект Ташкент-Сити с его высотками-доминантами. В целом же снятие подобного ограничения привлекает международных игроков рынка, которые уже имеют опыт высотного строительства и готовы применить свои знания на практике в развивающемся Узбекистане.
Следующим шагом, который может стать стимулирующим для строительной отрасли, — активное присутствие на международных площадках, повышающих доверие и узнаваемость Узбекистана в мире. Я говорю об участии местных компаний на форумах, международных конференциях, профильных выставках, таких как MIPIM, MAPIC, Expo Real. Безусловно, появление на рынке международной платформы недвижимости Realting.uz — один из первых шагов в этом направлении.
Для справки. Realting.uz – международная платформа недвижимости. Портал использует CRM- и MLS-системы — инновационные IT-решения, которые выводят процесс продажи, покупки и аренды жилья на качественно новый уровень, содержит громадную базу недвижимости (и она будет только пополняться), имеет удобный интерфейс, включая детальную карту, будет публиковать аналитику о ценовых трендах узбекского рынка недвижимости.
Что же касается сегмента продаж, то здесь также заметна положительная тенденция: покупка квартиры для нерезидентов стала проще и доступнее, снижен минимальный инвестиционный порог входа в проект. Напомню, сейчас иностранец может купить недвижимость в Ташкенте, Ташкентской области и Самарканде если объект недвижимости стоит более $150,000 на стадии строительства (до выхода кадастра), и более $180,000, если дом уже сдан. В других областях этот порог ниже — $70000 и $85000 соответственно.
— Сколько в среднем стоит «квадрат» жилья в новостройках Ташкента?
— Несмотря на растущий интерес со стороны иностранных инвесторов, основную долю рынка составляют граждане страны. Структура спроса, как и цены на жилье, разнятся в зависимости от того, объект какого класса ищет покупатель. В зависимости от уровня ЖК, стадии и динамики строительства, стандарта отделки объекта, местоположения, наличия подземных парковок и развитой инфраструктуры цены могут различаться до 50%-60%. В среднем сегодня в Ташкенте «квадрат» жилья на первичном рынке стоит около 15,000,000 сум (около $1230). При этом, по оценкам ведущих экспертов по рынку за последний год рост стоимости «квадрата» составил 27-30%.
В ЖК «NUR» квадратный метр с момента начала строительства в первой очереди за 2 года подорожал почти в 2 раза, и тому есть ряд причин. Комплекс относится к премиум-сегменту новостроек с отличным расположением в центре столицы. Планировки квартир в домах разработаны с учетом современных европейских тенденций и отвечают запросам самого взыскательного покупателя. Сейчас купить квартиру в ЖК «NUR» можно от $1380 за квадратный метр.
«Нужно понимать, что мы находимся еще только в начале большого пути»
— Рынок недвижимости Ташкента развивается и растет. С какими трудностями рынок сталкивается на этом пути?
— Сегодня рынок недвижимости развивается активнее, чем раньше. Как, впрочем, и другие отрасли экономики Узбекистана. В первую очередь, такому экономическому подъему поспособствовал настоящий строительный бум, который начался в Ташкенте в 2018 году, — рассказал управляющий партнёр RED Игорь Тен. — Однако нужно понимать, что мы находимся еще только в начале большого пути, и нам только предстоит разработать нормативную и правовую базу, которая станет прочным фундаментом для такого развития.
Нехватка нормативной базы стала очевидной проблемой с развитием рынка — особенно в тех вопросах, которые касаются регулирования строительной отрасли. Самым ярким примером тому служит отсутствие генплана развития Ташкента. Без общего генплана застройка столицы Узбекистана осуществляется хаотично, без учета существующих систем транспортных и инженерных сетей, без формирования единого облика города. В итоге город сталкивается с рядом проблем, количество которых со временем увеличивается.
К примеру, городские коммуникации не всегда выдерживают такое количество построенного жилья, и мы сталкиваемся с отключением электричества или проблемами в системе энергоснабжения и канализации. В прошлом году сразу в нескольких городах страны (в том числе, и в Ташкенте) на 3 дня было отключено электричество, и в современном мире это стало настоящей проблемой для людей. Конечно, такая ситуация буквально «встряхнула» город, и власти разработали целый ряд мер, которые направлены на предотвращение таких ситуаций в будущем.
Не менее важной проблемой становится движение транспортных средств по городу. Из-за постоянно растущего количества автомобилей и узких дорог, в городе все чаще можно встретить «пробки». Причем, не только в «час-пик». Однако этот процесс не уникален — все большие города рано или поздно сталкиваются с нагрузкой на транспортные сети. Здесь важно учитывать мировой опыт и своевременно менять город к лучшему.
Учитывая все вышесказанное, для Нового Ташкента — той части столицы, которая в ближайшее время будет присоединена к Ташкенту — в первую очередь был разработан генплан. К слову, по указу президента в течение следующих пяти лет вся административная часть города «переедет» именно в Новый Ташкент. В частности, это нужно, чтобы освободить место в центральных районах города для реновации и строительства.
— Отсутствие генплана развития Ташкента, помимо прочего, приводит к тому, что в «старой» части мы видим типовые дома, которые никак не отражают национальные черты города, его менталитет, — добавил управляющий партнёр RED Батыр Абдурахманов. — К примеру, в погоне за новомодными тенденциями в Ташкенте стали строить многоквартирные дома, планировки которых не учитывают традиции народа. Речь идет об объединении гостиной и кухни, которое так популярно в Европе. Здесь, в Узбекистане, в семьях принято собираться за большим столом и устраивать шумные застолья и чаепития, а значит, гостиная и кухня (где идет приготовление пищи) должны быть разделены. Если же в Ташкенте появляется все больше многоквартирных домов с маленькими гостиными, где кухне отведен один лишь угол, то это значит, что застройщики не очень интересуются запросами своих потребителей и реальными потребностями рынка.
Однако есть и положительная тенденция — крупнейшие строительные компании Ташкента, которые уже успели зарекомендовать себя, стараются выбирать такие проекты многоквартирных домов, которые учитывают как современные технологии, так и потребности покупателей. В дальнейшем хотелось бы видеть на рынке больше проектов, где происходит совмещение этнических особенностей и мировых тенденций.
— Вы затронули вопрос потребностей покупателей на рынке недвижимости. Как сейчас происходит проработка таких запросов?
— Продуманной и структурированной работы с клиентом на первичном рынке недвижимости Ташкента сейчас нет. И здесь мы наблюдаем удивительный феномен: у застройщиков нет маркетинга как такового, нет call-центров или службы поддержки клиентов, нет даже грамотно обученных продавцов, однако продажи новостроек идут полным ходом. При этом реклама этих новостроек нацелена больше на креатив, чем на озвучивание выгод или потребностей покупателей. То есть, если кто-то видит рекламный баннер, то у него нет ни одной причины, чтобы в тот же момент позвонить застройщику.
Несмотря на увеличивающееся количество предложений на первичном рынке Ташкента, спрос также продолжает расти, как и потребность покупателей недвижимости в качественном сервисе. Именно поэтому наша компания решила взять на себя услуги по обеспечению таким сервисом покупателей новостроек и девелоперов, — рассказал Батыр Абдурахманов. — Также существенной проблемой еще недавно было отсутствие единой платформы недвижимости, где аккумулировались бы все объявления о продаже жилья как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости Ташкента. Сейчас эта проблема решена с приходом на рынок Realting.uz — крупнейшей платформы недвижимости.
«Спрос на недвижимость в Ташкенте сильно превышает предложение»
— Кто сейчас покупает новостройки в Ташкенте? Активны ли иностранные покупатели?
— Спрос на рынке недвижимости Ташкента разделился ровно пополам на первичный и вторичный рынки. На вторичном рынке спрос незначительно растет вот уже несколько лет. Несмотря на разницу в цене относительно первичного рынка, уже готовое жилье предлагает покупателям быстрое решение жилищного вопроса, а для некоторых участников рынка это критически важно, — рассказал Игорь Тен. — Если же охарактеризовать вторичный рынок в целом, то сейчас мы наблюдаем рынок продавца, когда спрос сильно превышает предложение.
— Структура спроса на первичном рынке сейчас складывается таким образом, что 50% покупателей новостроек приобретают недвижимость непосредственно для жизни (для себя, для детей, которые поступают в ВУЗ, для родителей и т.д.), 25% покупателей оценивают инвестиционную привлекательность недвижимости и с этой целью приобретают жилье, и еще 25% — это конкретно инвесторы, — пояснил Батыр Абдурахманов. — При этом даже те покупатели, которые относятся к категории инвесторов, сами не всегда это понимают. Они приобретают жилье на котловане для последующей перепродажи или для сдачи его в аренду. При этом показатель ROI в Ташкенте в последнее время снизился, и сейчас окупаемость квартиры в среднем ценовом сегменте составляет около 5-6 лет (без учета срока ожидания строительства). Что же касается иностранных покупателей, то их доля на первичном рынке не превышает 3-5%.
Хочется отдельно отметить, что сегодня люди в Узбекистане перестали бояться проявляться — и это касается как бизнеса, так и повседневной жизни. Если еще недавно быть девелопером в Ташкенте было довольно опасно по ряду причин, то сейчас даже небольшие строительные компании без опаски выходят на рынок. Местные жители также стали меняться в сторону открытости миру. При этом люди все больше ждут качественного сервиса во всех сферах услуг, предъявляют более высокие требования к своему жилью и выбирают недвижимость, основываясь не только на собственном мнении, но и на мировом опыте и решениях.
