Отклик на статью В.Рудаковой «Как пауки в банке или как жители 7 квартала воздали бранью за добро юнусабадскому хокиму».

Материал г-жи В. Рудаковой весьма эмоционален, но давайте попробуем разобраться в организационно-правовой стороне вопроса и правовых последствиях смены способа управления от ТСЖ к «управляющим компаниям».

1. Понятие «управляющая компания» (“УК”) употребляться может только к юридическому лицу, имеющему такую организационно-правовую форму, то есть существо деятельности которого составляет «управление» (менеджмент) как специальный и СЕРТИФИЦИРУЕМЫЙ (!) тип деятельности – так принято в мировой практике. И такая форма со всеми правовыми характеристиками должна быть прописана в специальном законе, чего на сегодня в нашем законодательстве нет. Поэтому и в законе «Об управлении многоквартирными домами» употребляется понятие «управляющая организация» (глава 7 закона «Об управлении многоквартирными домами»). Кстати, ТСЖ согласно закону — тоже УПРАВЛЯЮЩАЯ организация. Таким образом, вольно или невольно законодатель широко распахнул двери всем желающим «поуправлять», в которые ринулись самые разные искатели. Тут и строительные организации, и другие, а в основном это ООО — общества с ограниченной ответственностью.

2. Общества с ограниченной ответственностью отличаются тем, что по своим обязательствам отвечают только в пределах своего уставного фонда. Создали обязательство на миллиард, исполнили на десять миллионов, «обанкротились», расплатились пятью миллионами своего уставного фонда и… и на этом все.

3. Предлагаемые «управляющие компании» (беру в кавычки, чтобы подчеркнуть неправомерность такого именования) это коммерческие организации, то есть цель их деятельности по определению законодательства — это получение прибыли. В то же время цель деятельности ТСЖ как НЕКОММЕРЧЕСКОЙ организации это обслуживание общего имущества в многоквартирных домах. Улавливаете разницу?.. И естественно расходы собственников домов должны быть выше, чем в ТСЖ – иначе откуда «УК» получит прибыль?

4. В ТСЖ собственник направляет свои деньги, как ЦЕЛЕВЫЕ СРЕДСТВА, которые не могут расходоваться ни на что другое, кроме как на обслуживание дома данного собственника и не переходят в собственность ТСЖ. В «УК» собственник ПЛАТИТ за РАБОТУ и плата эта переходит уже в собственность «УК» и она может распоряжаться деньгами по своему усмотрению. А у собственника нет реальной возможности контроля за расходом его средств. Кто-нибудь может реально, а не пустословно, гарантировать, что средства будут расходоваться на нужное этому собственнику, а не «в целом» на кучу «управляемых» домов?..

5. Закон предъявляет определенные требования к организациям, желающим обслуживать («управлять») многоквартирные дома — см. статьи 27-29 закона «Об управлении многоквартирными домами» — удосуживаются ли безоглядно ратующие за «УК» взглянуть насколько удовлетворяют этим требованиям новоявленные «управленцы»? Навряд ли, иначе пыл их непременно поостыл бы.

6. К сожалению, в разговорах о выборе способа управления домами упускается из виду, что, принимая большинством голосов решение о переходе на обслуживание дома «управляющей компанией», собственники   ОПРЕДЕЛЯЮТ и УСЛОВИЯ обслуживания, как следует из смысла ст.13 части четвертой и ст. 16 части шестой закона «Об управлении многоквартирными домами». А что происходит практически? — Собственникам в подавляющем большинстве случаев подсовываются состряпанные «УК» юридически безграмотные, не отвечающие требованиям ст. 28 закона «Об управлении многоквартирными домами» договоры, суть которых в итоге можно свести к тому, что «вы гоните денежки, а мы обещаем хорошо управлять вами».

7. Сетуя на плохое коммунальное обслуживание как на довод в пользу «УК» почему-то забывают, что «коммунальные услуги» и «обслуживание общего имущества», которым призваны заниматься ТСЖ или «УК», это разные вещи? Коммунальные услуги в данном случае это тепло-водо-газо-электроснабжение, осуществляемое «поставщиками коммунальных услуг» независимо от способа управления домом и состояния «внутридомовых систем» и на основании ИНДИВИДУАЛЬНЫХ договоров с собственниками?.. «Мясо отдельно, мухи отдельно», как говорится.

8.  Обходится стороной и такой факт. Смысл проведения госорганами конкурсов на управление домами в ДОПУСКЕ к деятельности тех из числа претендентов, кто отвечает соответствующим требованиям законодательства. Собственники же имеют право выбирать кого-либо из допущенных, если сами решили прибегнуть к услугам сторонней организации вместо ТСЖ.На деле же все превращается в навязывании собственникам организаций, получивших тот или иной лот. Собственники практически лишены возможности выбрать устраивающего их исполнителя. Между тем, это аналогично тому, как если бы человека принуждали к покупкам в определенном магазине, стрижке в определенной парикмахерской и т.п. Аналогично по правовой сути подобного — дичайшему нарушению права частной собственности и прав потребителей: а) деньги  граждан это их  частная собственность и только они сами вправе решать на что и как расходовать их, б) правоотношения собственников помещений в многоквартирных домах с управляющими организациями это отношения «потребителей» услуг с «исполнителями», подпадающие под действие закона «О защите прав потребителей» в отличие от отношений с ТСЖ.

Можно привести еще много обстоятельств против упования на «УК» как на способ решать вопросы многоквартирных домов, но и сказанного достаточно. Они, по моем мнению, проблемы не решат, а скорее усугубят их, потому что существо нынешних «УК» это прямой аналог АП — арендных предприятий, доведших в свое время жилищный фонд до катастрофы и в 2000-2001 годах, благополучно спихнувших искалеченные дома на ТСЖ. 

А расхищены были такие суммы денег, что кто-то просто не в силах не попробовать возродить былое в новой форме и опять нажиться, причем без особых расходов и трудов – ведь значительная часть домов приведена товариществами в нормальное состояние и остается только следить за порядком.  

Иначе чем еще объяснить то, что вместо следования закону мы сталкиваемся с некой гоп-кампанией по «загнанию» собственников в «УК», с ущемлением их прав чуть ли не до того, что им грозит оказаться де-факто на положении квартирантов в их собственном жилье. С подобным собственники домов уже сталкивались, когда, пользуясь несовершенством первой редакции закона о ТСЖ и применением в нем не соответствующих правоотношениям понятий – например, тем, что собственники «оплачивали» «эксплуатационные расходы» ТСЖ (?!) – пользуясь этим разные проходимцы в руководстве товариществ не без потаканий хокимиятов перекачивали деньги из карманов собственников в свои.

Наверное, работники хокимиятов были также уверены в непогрешимости тогдашних ТСЖ и их способности содержать общее имущество в многоквартирных домах как они уверены сегодня в «УК».

Валерий Стаховский

Так строить нельзя.

Средняя сейсмоустойчивость по Ташкенту 8 баллов, это должно учитываться в проектах всех строящихся зданий. Думаете что так и происходит? К сожалению, ввиду отсутствия свободы слова, 99% людей, которые могут рассказать правду и указать на ошибки и нарушения в данном, конкретном случае, просто будут молчать!

Я вам так скажу, если вы хотите убедиться, что здание выдержит землетрясение, хотя бы в 8 баллов, вам нужно участвовать в строительстве с самого котлована.

Поражает то, за какой срок возводятся коробки зданий, первый повод насторожиться, если это происходит слишком быстро. Каркас из залитых бетоном колонн и ригелей составляет 70% прочности будущей конструкции, а для этого ему нужно время, при нормальных погодных условиях это как минимум 14 суток. В зимний период должны приниматься меры, по уходу за свежеуложенным бетоном предупреждая его промерзание, ибо низкая температура приводит к потере прочности и класса бетона, прибавьте еще как минимум 10 дней.

Один застройщик попросил меня провести независимую техническую проверку его будущих домов. Проверка прочности конструкций с использованием склерометра показала, что класс бетона аж на 200 единиц ниже проектных данных!

Вопрос! Почему так вышло?

Ответ: заливку производили в зимний период, образцы кубиков не брали, заливку одного миксера (10м3) производили в течении 4-5 часов, с естественно добавлением воды, так как при таком длительном времени заливки смесь просто застывает.

Особо рекомендую насторожиться, когда к застройке очередного «сити» привлекаются иностранные инвестиции и строительные организации. На территории таких строительных площадок могут вообще  не впустить выездную лабораторию для снятия проб, ссылаясь на то, что земля продана в частные владения иностранному инвестору. На мой взгляд, это очень серьезная проблема, которая может привести к серьезным последствиям.

И вообще что происходит на строительных площадках, инвестируемых извне?

Инвесторы предоставляют проекты иностранных институтов, нанимают нашу генподрядную организацию для получения средств на строительство, заметьте только для начала строительства! Ведь вы все наверняка видели, что в первую очередь появляется на таких стройплощадках? Правильно: забор и ОФИС ПРОДАЖ!!

Какой, простите меня, к черту офис продаж?? Еще и котлована то нет! Да что там котлован, еще нет адаптации проектов, нет заключений геологов, нет ничего!

Но есть офис продаж. Народу втюхивают пустышку, что бы как можно скорее начать вытаскивать свои вложения. Вы только посмотрите, какие рекламные компании они разворачивают, какие золотые горы они нам обещают, устраивают показательные аукционы. И народ ведется, идет и покупает

А затем идет вторая стадия. Кто будет строить?

И тут начинается полный хаос, все хотят хорошенько заработать, особенно в начале, пока деньги есть, по-быстрому срубить бабки и незаметно затеряться. Ну конечно, грех же не раздербанить инвесторские средства.

Липовые тендеры провели, подрядчиков назначили, суммы договорены, все свое уже распихали, теперь надо подумать, как и на что строить, ведь все забыли, пока делили, что еще и строить нужно.

Вот тут то и начинается самое интересное

С учетом оставшихся средств, в безвыходной ситуации нанимаются дешевая рабочая сила. Ну привлекают нескольких специалистов подороже что бы совсем качество, мягко говоря, плохим не было. А многих качество так и вообще мало интересует.

Так же и стройматериал вынужденно приобретается низкого качества, рабочих может еще можно научить понатаскать в процессе работ, а материал уже не исправишь. А про то, что еще умудряются слямзить машину другую кирпича, песка, цемента к себя на дачу для пристройки какой-нибудь в два этажа и бассейном. И эту цепочку можно продолжать бесконечно.

Вот поэтому ташкентская земля очень быстро обросла всякими «сити», и застраивают их с невероятной скоростью. Для чего? Да чтобы не успели очухаться, хотя я так думаю, они и не собираются чухаться!

Вот так вот господа! Есть над чем задуматься!

Ричард Клейман, инженер, специалист в области технического надзора, выпускник Московского архитектурно-строительного института