На сегодняшний день очень много обсуждений и вопросов в сети, интернет-изданиях вызвали проект постановления Кабинета Министров «О создании Единой электронной мультилистинговой системы» (ЕЭМС) и проект закона «О риэлторской деятельности» в новой редакции, подготовленные Агентством по управлению государственными активами Республики Узбекистан. В том числе и на сайте «Узметроном». Агентство по управлению госактивами Узбекистана прислало в редакцию разъяснение по теме, вызвавшего сомнения у сайта «Узметроном», а именно «Мультилистинг и изменения в риэлторском законодательстве. Что? Зачем и почему?».
Члены рабочих групп по разработке данных проектов изучили вопросы, поставленные на сайте и постарались на них ответить.
Вопрос, изложенный на сайте Узметроном.
Проектом предусматривается, что деятельность риэлторских организаций осуществляется только в ЕЭМС, а доступ в систему возможен лишь посредством членства организации в общественном объединении (ст.3 проекта закона). Проще говоря, хочешь работать — вступишь. Или — жить захочешь — не так раскорячишься. Надо понимать, что общественное объединение создаст само агентство. Из текста проекта это очевидно.
Ответ членов рабочих групп Агентства.
Если обратиться к опыту стран, в которых риэлторская деятельность сильно развита, таких, как США, Канада, Германия, Чехия, Франция, Великобритания, Италия, Финляндия и другие страны Евросоюза, Японии, Кореи, Сингапура, Индии, Австралии, Новой Зеландии и других стран Азиатско-Тихоокеанского региона то можно со всей очевидностью увидеть, что для того, чтобы получить право предоставлять риэлторские услуги, необходимо быть членом одной из профессиональных общественных организаций, при этом сама технология предоставления услуг строится на основе мультилистинговой системы (МЛС).
Сама МЛС может быть единой для всей страны, или иметь региональный характер (преимущественно в крупных странах, таких, как США, Россия и др.). В этом случае при переезде риэлтора в другой регион, он должен вступить в члены общественной организации того региона, куда он переехал. При этом, данные профессиональные общественные организации, практически применяют одинаковую меру наказания к риэлтору за грубые нарушения – это лишения права доступа к МЛС, что равносильно исключению из профессии.
Вопрос, изложенный на сайте Узметроном.
Легко представить, что начнется, если органы государственного управления начнут создавать общественные объединения. Например, отдел по работе с проблемами женщин Министерства по поддержке махалли и семьи создаст общественное объединение «Союз верных мужей и жён». Агентство по развитию государственной службы – «Движение юных хокимов» (как кадровый резерв). Застройщики – закрытый «Клуб вольных каменщиков» с членством не для всех…
Ответ членов рабочих групп Агентства.
Государство не собирается создавать общественные объединения и в проекте закона такой нормы нет. Более того, в настоящий момент на рынке недвижимости республики имеется всего одна (!) общественная организация – Ассоциация риэлторских организаций. Она существует уже более 10 лет, но о ней мало кто слышал, а непосредственные участники рынка недвижимости даже и не подозревают о ее существовании.
В связи с этим в проекте закона предусматривается наличие неограниченного количества общественных организаций в этой сфере, хоть республиканского, хоть регионального характера.
Вопрос, изложенный на сайте Узметроном.
Авторам проекта невдомёк, что в соответствии с законом «Об общественных объединениях в Республике Узбекистан», общественным объединением является добровольное формирование, возникшее в результате волеизъявления граждан, объединившихся для совместной реализации прав, свобод и законных интересов. Обязательного членства закон не предусматривает, о нём и речи быть не может. Да и допуск к системе через общественное объединение является грубым нарушением антимонопольного законодательства.
Ответ членов рабочих групп Агентства.
Фактически данный вопрос затрагивает один из важнейших вопросов риэлторской деятельности (как, впрочем, и любой деятельности вообще) – вопрос контроля и ответственности. Как вам известно, в республике, в настоящее время активно идет работа по уменьшению количества сфер деятельности с государственным регулированием.
Что касается риэлторской деятельности, то в данной сфере предусматривается отмена государственного регулирования, выражавшегося в лицензировании риэлторских организаций, что включало в себя контроль за соблюдением законодательства риэлторскими организациями. Вместе с тем зарубежный опыт говорит об обратном.
Регулирование и контроль на рынке недвижимости есть во всех странах без исключения. Разница лишь в том, кто это регулирование и контроль осуществляет. В одних странах – это государство, в других – профессиональные общественные саморегулируемые организации. А контролировать не членов общественной организации невозможно по определению. Отсюда и обязательное членство.
При этом, зачастую контроль общественных организаций является даже более жесткий, чем государственный. Для иллюстрации того, к чему приводит бесконтрольность можно привести данные Верховного суда Республики Узбекистан.
Согласно данным за последние несколько лет только по городу Ташкенту было возбуждено 65 уголовных дел по факту мошенничества с объектами недвижимости со стороны 89 незаконно действующих лиц из них 79 так называемые «черные маклеры».
Вопрос, изложенный на сайте Узметроном.
Но это не всё. В статье 9-1 проекта закона сказано, что финансовый оборот, связанный с деятельностью риэлторских организаций, осуществляется исключительно через систему клирингового обслуживания. В пояснении говорится, что клиринговая деятельность — это деятельность подразделения ЕЭМС, обеспечивающая определение, уточнение, зачет и взаимозачет, а также проведение взаимозачетов и платежей на погашение обязательств по сделкам купли-продажи. Такой вот специализированный банк.
Ответ членов рабочих групп Агентства.
Еще одним существенным новшеством является введение механизма, создающего условия для безусловного исполнения заключенных сделок. Аналогичный механизм в зарубежной практике существует и применяется в различных сферах экономики и финансов, где требуется безусловное (гарантированное) исполнение заключенных сделок, еще со времен Великой депрессии.
В качестве самого простого примера можно привести успешное использование такого механизма не только на отечественных, но и на известных зарубежных биржах, и известного под название клиринга (от англ. – clearing).
Внедрение клиринга, и зарубежная практика это подтверждает, защищает денежные средства всех участников процесса на всех стадиях и обеспечивает полную прозрачность открытость всех операций на ЕЭМЛС. В одном автор прав – это действительно функции банка, только не какого не специализированного, а обычного обслуживающего банка, а операция клиринга – обычная рутинная процедура банка.
Вопрос, изложенный на сайте Узметроном.
Стесняюсь спросить: если я продам недвижимость через риэлтора, то после определения, уточнения, зачета и взаимозачета мне что-нибудь останется?
Ответ членов рабочих групп Агентства.
Не надо стесняться. Просто наберите в любом поисковике слово «clearing» и вам сразу все станет ясно.
Вопрос, изложенный на сайте Узметроном.
Теперь немного о новшествах для риэлторов. Физические лица смогут работать только в составе организации, но не напрямую с клиентами. Риэлторским организациям запрещено заниматься другими видами предпринимательской деятельности (почему – непонятно). Непонятно, как быть с законами «О предпринимательской деятельности», «О собственности», «О конкуренции» и др. Отменить или переписать?
Ответ членов рабочих групп Агентства.
Это не новшество. Данные нормы имеются в действующей редакции Закона Республики Узбекистан «О риэлторской деятельности» и в отношении них никаких проблем не возникало. Действующий Закон «О риэлторской деятельности» не противоречит упомянутым вами законам. Для лучшего понимания, рекомендуем ознакомиться с действующими законами Республики Узбекистан, такими, как «Об аудиторской деятельности», «О нотариате», «Об оценочной деятельности» и других аналогичных.
Вопрос, изложенный на сайте Узметроном.
Внутренний голос подсказывает мне, что скоро защищаться придется не столько от «черных» маклеров, сколько от вновь созданных агентств. И не только риэлторам – всем нам.
Ответ членов рабочих групп Агентства.
Вместе с тем, члены рабочей группы выражают благодарность сайту Узметроном за проявленное внимание к разработанным проектам документов. Действительно, данные проекты документов не лишены недостатков. Поэтому приглашаем всех заинтересованных лиц к участию в работе рабочих групп по разработке рассматриваемых проектов. Ждем ваших формулировок по конкретным статьям (пунктам) проектов с соответствующими обоснованиями.
Все поступившие предложения будут с благодарностью восприняты и учтены в дальнейшей работе. Координаты адресов, куда можно направлять свои предложения указаны в открытом доступе на официальном веб-сайте Агентства https://davaktiv.uz/.
ДЛЯ ИНФОРМАЦИИ
Состояние рынка недвижимости
На сегодняшний день в республике функционирует 272 риэлторские организации, в которых работают 1797 сертифицированных риэлторов. Анализ текущей ситуации на рынке недвижимости республики, проведенный совместно с риэлтерскими организациями и Ассоциацией риэлторских организаций, показывает, что большая часть операций с недвижимостью проходит через лиц, незаконно осуществляющих свою деятельность, так называемых «черных маклеров».
По информации риэлторских организаций, объем операций на рынке недвижимости республики, который проходит через легальных участников не превышает 150 млрд.сум. При этом, по оценкам экспертов, рынок недвижимости только по городу Ташкенту составляет порядка 10 трлн.сум. Среди основных причин нелегальной работы в качестве «черных маклеров» является уход от налогообложения (для риэлторских организаций он составляет 25%), отсутствие эффективного контроля, отсутствие какой-либо ответственности за качество и добросовестность предоставления риэлторских услуг, безнаказанность за недобросовестные и злонамеренные действия на рынке недвижимости, непрозрачность сделок с объектами недвижимости и правами на них.
Изучение зарубежного законодательства по риэлторской деятельности показывает, что наше законодательство не в полной мере соответствует современным тенденциям развития в данной сфере. Прежде всего, это касается структуры документа и характера полномочий государства, профессиональных общественных организаций, собственно субъектов предпринимательства (риэлторских организаций и риэлторов), собственников и других участников рынка недвижимости. В качестве примера можно привести деятельность Национальной ассоциации риэлторов США, создающей эффективные условия для профессиональных участников рынка недвижимости исключительно посредством Мультилистинговой системы. По аналогичной схеме организована работа в странах Евросоюза и Азиатско-Тихоокеанского региона. Интернет-ресурсы предоставляют широкие возможности для такого ознакомления, чем и воспользовались члены рабочих групп.
Существующая система организации риэлторской деятельности была оптимальной и на момент её формирования. Однако, на сегодняшний день, учитывая возрастающую роль информационно-коммуникационных технологий, требуются иные подходы, как к самому рынку недвижимости, так и к его инфраструктуре, в том числе к риэлторской деятельности. Существующая ситуация, в определенной степени является сдерживающим фактором для дальнейшего эффективного развития отрасли и привлечения в неё зарубежных инвестиций. Изучение международного опыта показывает, что первым шагом к выходу из сложившейся ситуации является создание электронной мультилистинговой системы.
Необходимость разработки вышеназванных проектов
В Узбекистане уже имеется опыт создания ЕЭМЛС (в форме государственного унитарного предприятия), однако учитывая отсутствие обязательной аккредитации со стороны риэлтерских организаций в ЕЭМЛС, а также обязательного осуществления сделок через ЕЭМЛС, система не была задействована в полной мере.
Посредством использования ЕЭМЛС планируется трансформировать нелегальный рынок недвижимости в организованный, с созданием большого количества сервисов.
В первую очередь ЕЭМЛС сократит возможность совершения мошеннических операций с недвижимостью, позволит вывести из тени потоки денежных средств, участвующих в сделках с недвижимостью. Будет способствовать рыночному ценообразованию на рынке недвижимости, увеличит поступления в бюджет в виде налоговых отчислений. Создаст достоверную базу данных рынка недвижимости, которая в настоящее время в республике отсутствует.
Данное поручение возложено на Агентство, которое в соответствии с действующим законодательством является уполномоченным органом в области риэлторской деятельности.
В новой редакции Закона Республики Узбекистан «О риэлторской деятельности» отражено главное отличие от действующей редакции – отмена государственного лицензирования риэлторских организаций. При этом функции регулирования передаются профессиональным общественным организациям в области риэлторской деятельности (их количество не ограничивается). Для этого членство в этих общественных организациях становится обязательным, как это имеет место в зарубежных странах.
Также новая редакция Закона впервые предусматривает изложение всех положений в форме норм прямого действия, что также соответствует зарубежной законодательной практике. Также в законопроекте предусмотрено внедрение современных информационно-коммуникационных технологий, позволяющих перевести в электронную форму ряд процедур, до этого выполнявшихся в «ручном режиме», в частности, перевести в электронную форму сертификацию риэлторов по регионам через центры государственных услуг на местах, без необходимости ездить для этого через всю республику в Ташкент. В этой работе, также предусматривается непосредственное участие профессиональных общественных организаций.
Также, в законопроекте произведена взаимоувязка рейтинга риэлторской организации, выставляемого ей профессиональной общественной организацией, с требованиями и условиями при осуществлении риэлторской деятельности. Рейтинг это визитная карточка риэлторской организации, которая представляет собой идеальный механизм защиты потребителей риэлторских услуг, дающий возможность свободно ориентироваться в выборе при заданных параметрах поиска среди большого количества риэлторских организаций.
Подход к выбору риэлторской организации будет строиться исключительно на том факте, как риэлторская организация зарекомендовала себя в прошлом и скрыть это уже будет невозможно. В свою очередь, заключение «эксклюзивного договора» дает исключительные права риэлторской организации по представлению интересов собственника для операций с недвижимым имуществом и правами на него.
Таким образом, принятие вышеуказанных проектов позволят добиться прозрачности, оптимизации и упорядочения деятельности в сфере услуг на рынке недвижимости, обеспечит экономически эффективной и всеобъемлющей информацией о рынке недвижимости, будет способствовать развитию конкуренции, созданию новых рабочих мест и углублению рыночных отношений на рынке риэлторских услуг.
