Эксперты Института прогнозирования и макроэкономических исследований (ИПМИ) проанализировали цены на квартиры в Ташкенте за 4-й квартал 2022 года.
Результаты показали, что цены выросли на 2% в ноябре по отношению к октябрю и на 3,2% в декабре по отношению к ноябрю.
По данным информационного портала E-notarius, за 4-й квартал 2022 года в г. Ташкент заключено 33 194 договоров купли-продажи жилья. За этот период цены выросли в среднем на 7,1% в Шайхонтохурском районе, на 4% в Чиланзарском, на 3,8% в Юнусабадском, на 2% в Учтепинском, Яккасарайском, Яшнабадском и Алмазарском районах, на 1% в Сергелийском и Мирабадском и на 0,5% в Мирзо-Улугбекском районах.
Средняя стоимость квадратного метра квартиры по Ташкенту составила 1088$. В четырех районах столицы данный показатель был выше средней по городу: Мирабадский (1326$), Яккасарайский (1195$), Мирзо-Улугбекский (1174$) и Юнусабадский (1128$).
Помимо того, были определены основные факторы, влияющие на стоимость квартиры. Для этого была использована модель машинного обучения с учителем: дерево принятия решений в сочетании с методами бэггинга и случайного леса.
Результаты показали, что площадь квартиры остается ключевым фактором, влияющим на стоимость квартиры, как в доступном, так и в дорогом сегментах жилья. Это можно объяснить высокими ценами на земельные участки в городских условиях. Другими словами, расходы на покупку земельного участка составляют большую часть расходов при строительстве жилого дома.
В доступном сегменте жилья другим важным фактором ценообразования является этаж, на котором расположена квартира. Это связано с тем, что жилые дома, в которых расположены такие квартиры, в основном, старые и не оборудованы лифтами. С другой стороны, проблемы с водо- и теплоснабжением верхних этажей также сказываются на стоимости квартиры. Чуть менее важными факторами ценообразования оказались состояние ремонта и тот факт, находится ли квартира в новостройке.
В дорогом сегменте жилья еще одним фактором, влияющим на стоимость квартиры является наличие агентства недвижимости или риэлтора. Стоимость их услуг может значительно сказываться на окончательной стоимости квартиры. Другими факторами являются меблировка, комиссионный сбор и тот факт, находится ли квартира в новостройке. Этаж, на котором расположена квартира, оказывает наименьшее влияние на стоимость дорогого сегмента из-за наличия лифтов и отсутствия проблем с инженерными коммуникациями.
В заключение, принимая во внимание, что квартиры в новостройках сдаются покупателям в «коробочном» или неготовом виде, во многих случаях стоимость расходов на приобретение земли и разрешительные процедуры имеют большой вес в себестоимости квартиры. Так как фасадом, лифтами, и удобствами в подъездах все жители могут пользоваться одинаково, разница в оплате во многих случаях происходит за счет площади квартиры.
Соответственно, снижение расходов на приобретение земли и разрешительные процедуры и других сборов, связанных с этим, может привести к снижению цен на жилье. Например, взаимосвязь между такими расходами и ценами на жилье обнаруживается в США, Гонконге и Китае. Кроме того, помимо снижения стоимости строительных материалов, снижение затрат на посредничество за счет создания порталов, соединяющих покупателей и продавцов, также поможет снизить стоимость квартир.
Стоит отметить, что согласно новым правилам въезда и выезда иностранных граждан, вступившим в силу в Казахстане 26 января 2023 года, гражданам государств-членов Евразийского экономического союза разрешено находиться в стране в течение 90 дней в рамках 180-дневного периода. С объявления мобилизации в России и до конца 2022 года более 36 тысяч россиян получили разрешение на временное пребывание в Казахстане. Соответственно, такие изменения в соседних странах не могут не повлиять на состояние рынка недвижимости в Узбекистане.
