Современное жилье с каждым днём приобретает всё более широкий набор технических и дизайнерских характеристик. Если раньше стоимость квартиры по большей части формировалась за счёт территориального расположения и площади, то сегодня уровень комфорта, создаваемый за счёт высоты потолков, высококачественных материалов отделки, современного инженерного оснащения и ряда иных параметров, способен увеличить цену жилья более чем на треть в одной и той же локации.
Подробнее об этом рассказал Коняев Владислав — специалист занимающийся анализом недвижимости уже порядка 15 лет. За это время Владислав возглавлял команды продуктовой аналитики в составе топовых российских застройщиков – Инновационный Центр Сколково, АО Центр-Инвест, ГК Кортрос. В ходе работы помимо анализа продукта, его специализацией также было ценообразование и финансово-инвестиционный анализ недвижимости. В своем комментарии он подчёркивает:
«Наполнить проект самыми лучшими на рынке параметрами не сложно, проблема в том, что себестоимость каждого внедряемого решения ведёт к удорожанию квартиры и, если покупатель не будет готов платить за предлагаемые улучшения, у застройщика могут возникнуть проблемы с реализацией».
В своей деятельности Владислав уделяет особое внимание исследованиям, посвящённым продуктовой составляющей объектов недвижимости. Результаты его работы легли в основу разработки аналитических инструментов, позволяющих оптимизировать процесс формирования жилого продукта. По его мнению:
«Помимо задачи сохранить в проекте рыночную стоимость, застройщику необходимо уложиться и в отведённые в проектной документации временные рамки, а различные улучшения, предлагаемые продуктовой командой в процессе работы над проектом, могут привести к увеличению сроков работ. В итоге девелоперу необходимо соблюсти баланс между комфортом, стоимостью и сроками строительства. Для этого проводится анализ, который показывает, как внедряемые продуктовые улучшения повлияют на итоговые финансовые показатели проекта».
В рамках одного из своих исследований Владислав и его команда проанализировали несколько десятков жилых комплексов высокобюджетного сегмента с целью выявления статистически значимой зависимости между качественными характеристиками жилья и его ценой. Все изученные параметры были оцифрованы, а затем обработаны с использованием статистических инструментов анализа данных. Результаты его исследования выявили несколько важных инсайдов, в том числе:
— комплексное улучшение таких групп параметров, как архитектура, благоустройство, инженерное оснащение и организация процесса продаж, способно привести к росту стоимости объекта в пересчете на 1 кв.м до 40-45%;
— наибольший вклад в прирост цены дает оптимизированный процесс продаж – порядка 20 — 25%. В него входит и организация офиса продаж, и брендирование, и работа менеджеров и другие аспекты. По сути это заключительный этап взаимодействия с клиентом и презентация остальных преимуществ проекта происходит именно в этот момент;
— если не брать в расчет процесс организации продаж, то наибольшее влияние на цену способны оказывать архитектурное исполнение и инженерное оборудование. Надбавка составляет порядка 15-22% и 10-16% соответственно.
Помимо верхнеуровневых значений влияния групп параметров, в рамках исследования удалось установить какое влияние оказывают отдельные параметры, например в группе инженерия по разному могут влиять на цену устанавливаемые лифты, вентиляционное оборудование, кондиционирование и т.д.
Такой аналитический подход позволяет застройщикам принимать обоснованные решения при формировании продукта, балансируя между внедрением имеющихся технологий и сохранением конкурентоспособной цены. Подобный подход к анализу рынка демонстрирует, что даже в условиях жесткой конкуренции и растущих затрат на строительство, грамотный выбор продуктовых характеристик может стать ключевым фактором успеха проекта.
В заключение Владислав отмечает, что математически обоснованный способ формирования продукта будущих жилых проектов может и должен применяться на разных рынках. Однако есть и своя региональная специфика для каждой страны:
«На рынке Узбекистана, и в частности Ташкента, наблюдаются свои особенности: в новых проектах активно внедряются современные продуктовые решения и использование аналитических инструментов может помочь в снижении факторов неопределенности при прогнозировании продаж. Но построение статистических моделей потребует проведения дополнительных мероприятий по подготовке данных. Повышение прозрачности рынка и формирование единого источника информации о продажах квартир позволит ускорить процесс внедрения подобных решений».
