Так кто же «пауки» в банке?

Отклик на статью В.Рудаковой «Как пауки в банке или как жители 7 квартала воздали бранью за добро юнусабадскому хокиму».

Материал г-жи В. Рудаковой весьма эмоционален, но давайте попробуем разобраться в организационно-правовой стороне вопроса и правовых последствиях смены способа управления от ТСЖ к «управляющим компаниям».

1. Понятие «управляющая компания» (“УК”) употребляться может только к юридическому лицу, имеющему такую организационно-правовую форму, то есть существо деятельности которого составляет «управление» (менеджмент) как специальный и СЕРТИФИЦИРУЕМЫЙ (!) тип деятельности – так принято в мировой практике. И такая форма со всеми правовыми характеристиками должна быть прописана в специальном законе, чего на сегодня в нашем законодательстве нет. Поэтому и в законе «Об управлении многоквартирными домами» употребляется понятие «управляющая организация» (глава 7 закона «Об управлении многоквартирными домами»). Кстати, ТСЖ согласно закону — тоже УПРАВЛЯЮЩАЯ организация. Таким образом, вольно или невольно законодатель широко распахнул двери всем желающим «поуправлять», в которые ринулись самые разные искатели. Тут и строительные организации, и другие, а в основном это ООО — общества с ограниченной ответственностью.

2. Общества с ограниченной ответственностью отличаются тем, что по своим обязательствам отвечают только в пределах своего уставного фонда. Создали обязательство на миллиард, исполнили на десять миллионов, «обанкротились», расплатились пятью миллионами своего уставного фонда и… и на этом все.

3. Предлагаемые «управляющие компании» (беру в кавычки, чтобы подчеркнуть неправомерность такого именования) это коммерческие организации, то есть цель их деятельности по определению законодательства — это получение прибыли. В то же время цель деятельности ТСЖ как НЕКОММЕРЧЕСКОЙ организации это обслуживание общего имущества в многоквартирных домах. Улавливаете разницу?.. И естественно расходы собственников домов должны быть выше, чем в ТСЖ – иначе откуда «УК» получит прибыль?

4. В ТСЖ собственник направляет свои деньги, как ЦЕЛЕВЫЕ СРЕДСТВА, которые не могут расходоваться ни на что другое, кроме как на обслуживание дома данного собственника и не переходят в собственность ТСЖ. В «УК» собственник ПЛАТИТ за РАБОТУ и плата эта переходит уже в собственность «УК» и она может распоряжаться деньгами по своему усмотрению. А у собственника нет реальной возможности контроля за расходом его средств. Кто-нибудь может реально, а не пустословно, гарантировать, что средства будут расходоваться на нужное этому собственнику, а не «в целом» на кучу «управляемых» домов?..

5. Закон предъявляет определенные требования к организациям, желающим обслуживать («управлять») многоквартирные дома — см. статьи 27-29 закона «Об управлении многоквартирными домами» — удосуживаются ли безоглядно ратующие за «УК» взглянуть насколько удовлетворяют этим требованиям новоявленные «управленцы»? Навряд ли, иначе пыл их непременно поостыл бы.

6. К сожалению, в разговорах о выборе способа управления домами упускается из виду, что, принимая большинством голосов решение о переходе на обслуживание дома «управляющей компанией», собственники   ОПРЕДЕЛЯЮТ и УСЛОВИЯ обслуживания, как следует из смысла ст.13 части четвертой и ст. 16 части шестой закона «Об управлении многоквартирными домами». А что происходит практически? — Собственникам в подавляющем большинстве случаев подсовываются состряпанные «УК» юридически безграмотные, не отвечающие требованиям ст. 28 закона «Об управлении многоквартирными домами» договоры, суть которых в итоге можно свести к тому, что «вы гоните денежки, а мы обещаем хорошо управлять вами».

7. Сетуя на плохое коммунальное обслуживание как на довод в пользу «УК» почему-то забывают, что «коммунальные услуги» и «обслуживание общего имущества», которым призваны заниматься ТСЖ или «УК», это разные вещи? Коммунальные услуги в данном случае это тепло-водо-газо-электроснабжение, осуществляемое «поставщиками коммунальных услуг» независимо от способа управления домом и состояния «внутридомовых систем» и на основании ИНДИВИДУАЛЬНЫХ договоров с собственниками?.. «Мясо отдельно, мухи отдельно», как говорится.

8.  Обходится стороной и такой факт. Смысл проведения госорганами конкурсов на управление домами в ДОПУСКЕ к деятельности тех из числа претендентов, кто отвечает соответствующим требованиям законодательства. Собственники же имеют право выбирать кого-либо из допущенных, если сами решили прибегнуть к услугам сторонней организации вместо ТСЖ.На деле же все превращается в навязывании собственникам организаций, получивших тот или иной лот. Собственники практически лишены возможности выбрать устраивающего их исполнителя. Между тем, это аналогично тому, как если бы человека принуждали к покупкам в определенном магазине, стрижке в определенной парикмахерской и т.п. Аналогично по правовой сути подобного — дичайшему нарушению права частной собственности и прав потребителей: а) деньги  граждан это их  частная собственность и только они сами вправе решать на что и как расходовать их, б) правоотношения собственников помещений в многоквартирных домах с управляющими организациями это отношения «потребителей» услуг с «исполнителями», подпадающие под действие закона «О защите прав потребителей» в отличие от отношений с ТСЖ.

Можно привести еще много обстоятельств против упования на «УК» как на способ решать вопросы многоквартирных домов, но и сказанного достаточно. Они, по моем мнению, проблемы не решат, а скорее усугубят их, потому что существо нынешних «УК» это прямой аналог АП — арендных предприятий, доведших в свое время жилищный фонд до катастрофы и в 2000-2001 годах, благополучно спихнувших искалеченные дома на ТСЖ. 

А расхищены были такие суммы денег, что кто-то просто не в силах не попробовать возродить былое в новой форме и опять нажиться, причем без особых расходов и трудов – ведь значительная часть домов приведена товариществами в нормальное состояние и остается только следить за порядком.  

Иначе чем еще объяснить то, что вместо следования закону мы сталкиваемся с некой гоп-кампанией по «загнанию» собственников в «УК», с ущемлением их прав чуть ли не до того, что им грозит оказаться де-факто на положении квартирантов в их собственном жилье. С подобным собственники домов уже сталкивались, когда, пользуясь несовершенством первой редакции закона о ТСЖ и применением в нем не соответствующих правоотношениям понятий – например, тем, что собственники «оплачивали» «эксплуатационные расходы» ТСЖ (?!) – пользуясь этим разные проходимцы в руководстве товариществ не без потаканий хокимиятов перекачивали деньги из карманов собственников в свои.

Наверное, работники хокимиятов были также уверены в непогрешимости тогдашних ТСЖ и их способности содержать общее имущество в многоквартирных домах как они уверены сегодня в «УК».

Валерий Стаховский